Jak rozúčtovat náklady na výtah v BD či SVJ

Náš výtahářský server eviduje několik dotazů týkajících se problematiky rozúčtování nákladů na provoz výtahů v Bytových družstvech nebo SVJ. Rozhodli jsme se v této problematice trochu zorientovat a připravit krátký článek, který by přinesl odpovědi na tyto dotazy.
 

 

Jako podklady jsme využili Zákon č. 67/2013 Sb., Zákon č. 104/2015 Sb. a Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj:

 

Zákon č. 67/2013 Sb.
Zákon s účinností od 1.1.2014, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

 

Zákon č. 104/2015 Sb.
Zákon s účinností od 1.1.2016, kterým se mění zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů.

 

Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj
Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu č. 67/2013 Sb., ve znění zákona č. 104/2015 Sb.

 

 

Zákon č. 67/2013 Sb. v § 5 Rozúčtování nákladů na služby uvádí:

(1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

 

Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu č. 67/2013 Sb., ve znění zákona č. 104/2015 Sb. k tomuto § 5 poskytuje tyto doplňující informace:

Odstavec 1 - pro určení způsobu rozúčtování je preferováno ujednání poskytovatele služeb s většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství. Rozhodnutí družstva nemusí akceptovat nájemce bytu, který není členem družstva. Způsob rozúčtování s ním musí být projednán individuálně a opět je zde třeba respektovat pravidlo o ujednání s 2/3 většinou nájemců v domě. Pokud např. je v domě pouze jeden takový nájemce je třeba ujednat způsob rozúčtování s tímto konkrétním nájemcem. V případě dvou nájemců je nezbytné ujednání s oběma, v případě tří nájemců se dvěma atd.

Odstavec 2 – v případě, kdy nedojde k dohodě, resp. rozhodnutí, uvádí zákon postupy (kritéria), které je nutné použít pro rozúčtování jednotlivých služeb:

Písmeno d) je zde uvedeno kritérium pro rozúčtování nákladů pro ostatní služby. Jde o provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb. Kritériem je počet osob rozhodných pro rozúčtování.

V případě, že je v domě nebytový prostor, u kterého je těžké určit počet rozhodných osob pro rozúčtování, by bylo vhodné rozpočítat v první řadě podíly nákladů na služby v domě podle podlahové plochy. Takto by se určila částka, která by připadla na nebytový prostor. Pokud by např. společenství mělo zájem rozúčtovávat náklady na bytové jednotky podle počtu osob, nic by nebránilo, po odečtení podílu nákladů připadajících na nebytovou jednotku, zbylou částku připadající na bytové jednotky rozpočítat na tyto jednotky podle počtu osob.

O takovém postupu by samozřejmě muselo rozhodnout, v souladu s ustanovením § 5 odst. 1 ZOS, společenství. Obdobně by mohlo být postupováno v případě nájemního bydlení, a to i u družstva, s tím, že takový postup by musel být ujednán s 2/3 většinou nájemců v domě, nebo by o něm ve vztahu k nájemcům družstevních bytů rozhodlo družstvo.
 

 

Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k tomuto zákonu uvádí i podrobnosti k provozu výtahu:

Do ceny služby se zahrnují náklady na:

∙ spotřebu elektrické energie na provoz výtahu (je-li samostatně měřena),
∙ mazání výtahu včetně mazacích tuků a olejů,
∙ provádění drobných oprav po odborné prohlídce,
∙ seřizovací práce,
∙ vyprošťování osob z výtahu,
∙ údržbu a malé opravy k zabezpečení provozuschopného stavu výtahu a k odstranění nepojízdnosti výtahu,
∙ čištění šachty a šachetní prohlubně,
∙ vyproštění předmětů spadlých do prohlubně šachty nebo uvízlých v kleci,
∙ obnovu poškozených předepsaných návodů a štítků na šachetních dveřích a v kleci výtahu,
∙ opravy svítidla v kabině vč. výměny žárovky, mikrofonů nebo jiných audiovizuálních zařízení,
∙ nátěry kabiny, šachetních dveří a šachty,
∙ výměnu rozbitých skel výtahu nebo šachetních dveří,
∙ oprava malých celků pohonných jednotek (pojistky, spínače apod.).

Do ceny služby se nezahrnují náklady na revize, střední a generální opravy výtahu (např. výměna hnacího zařízení, lan, vodících lišt, kabiny) a výdaje na modernizace a rekonstrukce výtahu (jsou součástí upravených nákladů domu a hradí se z nájemného nebo v případě SVJ budou tyto náklady hrazeny z fondu oprav).

Příjemcům služeb v bytech umístěných v přízemí domu, kde se předpokládá, že výtah budou používat minimálně, může být úhrada za tuto službu na základě ujednání mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, resp. na základě rozhodnutí společenství vlastníků nebo družstva, snížena, popřípadě zcela "odpuštěna".

 

 

--

Poznámka:

Kategorie služeb spojených s bydlením zahrnuje širokou škálu plnění, jejichž užívání je spojeno s užíváním bytu. Do roku 2014 existovalo mnoho předpisů různé právní síly, které tyto služby upravovaly. Neexistovala však právní úprava, která by úpravy jednotlivých služeb zastřešovala v souladu s potřebami praxe. Tento problém se prolínal všemi formami bydlení
a to nájemním, vlastnickým i družstevním.

Historicky významným zvláštním právním předpisem upravujícím podrobněji způsob úhrady za některé služby byla vyhláška č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, vydaná podle § 5 nařízení vlády č. 60/1959 Sb., o působnosti v oboru plánování, tvorby a kontroly cen (ve znění vyhlášky č. 15/1992 Sb.) a vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších novelizací, vydaná k provedení § 20 odst. 1 písm. a) zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. V § 11 odst. 5 vyhlášky č. 176/1993 Sb. se upravoval demonstrativně výčet služeb, které byly považovány za nezbytné pro řádné užívání bytu, a dále se upravoval způsob rozúčtování cen služeb tak, že ceny služeb se rozúčtují na jednotlivé nájemce bytů podle zvláštních předpisů - s odkazem na poznámky pod čarou se specifikací konkrétního právního předpisu. Obdobnou funkci plnily v nedávné minulosti i příslušné části cenových výměrů Ministerstva financí č. 01/2002 a č. 06/2002, a to až do jejich zrušení Ústavním soudem dne 18. listopadu 2002.

Následně byla úprava služeb řešena v části I, oddílu A, položce 5 Výměru MF č. 01/2012 ze dne 5. prosince 2011, kterým se vydával seznam zboží s regulovanými cenami. Kromě služeb již právním předpisem upravených (např. dodávka tepla) se tento výměr používal pro všechny ostatní služby.

U družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu byl způsob stanovení nájemného a úhrady za služby pro družstevní byty upraven vyhláškou č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Služby byly upraveny v § 4 a 5. Pravidla oceňování služeb v družstevním bydlení podle ustanovení § 4 vyhlášky č. 85/1997 Sb. rozlišovala mezi možností upravit způsob stanovení úhrad formou místního ujednání a povinností respektovat obecný a zvláštní právní předpis s daným předmětem právní úpravy. Priorita při stanovení úhrady je vyjádřena ustanovením § 4 odst. 4, který odkazoval na zvláštní právní předpis. Vyhláška stanovila ale i možnost sjednávání a rozúčtovávání ceny služeb mezi pronajímatelem (družstvem) a nájemcem, popřípadě správcem a vlastníkem bytu, na jednotlivé uživatele bytů v případě, pokud nebyl způsob rozúčtování stanoven zvláštním předpisem či rozhodnutím cenového orgánu, na základě dohody mezi družstvem a všemi uživateli bytů v domě.

Tato vyhláška však byla s účinností od 1. ledna 2011 zrušena vyhláškou č. 301/2010 Sb. (tento právní předpis obsahuje pouze zrušovací ustanovení). Od 1. ledna 2011 byla úprava služeb u družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu řešena pouze zvláštními právními předpisy nebo dohodou. Ustanovení položky 5 Výměru MF č. 01/2012 se na tyto byty nevztahovala. Pro ostatní družstevní byty však byl Výměr MF 01/ 2012 používán.

Pro společenství vlastníků jednotek byla předmětná problematika částečně upravena v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňovaly některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

Společenství bylo oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, nebylo-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu.

Legislativně právní potřeba úpravy služeb byla dána na základě ustanovení § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který předpokládal zvláštní právní předpis pro řešení otázky služeb, avšak jen ve vztahu k bydlení nájemnímu (včetně družstevního). Vzhledem k provázanosti nájemního bydlení s bydlením vlastnickým bylo nutné tuto materii upravit komplexně, tj. pro všechny formy bydlení. Z tohoto důvodu bylo nutné přijetí zákona, neboť by nebylo možné využít jen zmocnění dané ustanovením § 696 odst. 2 NOZ. Stejně tak předpokládala existenci zvláštního právního předpisu i dílčí novela původního občanského zákoníku č. 132/2011 Sb. Snahou zpracovatelů bylo, aby uvažovaná právní úprava nebyla v rozporu ani s návrhem nového občanského zákoníku (kodexu), kde úprava nájemného a jiných plateb předpokládala, že způsob rozúčtování cen a úhrady nezbytných služeb stanoví samostatný právní předpis. Tento zákon však ještě nenabyl v průběhu přípravy zákona o službách platnosti.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který nabyl účinnosti 1. 1. 2014, tedy ke stejnému dni jako zákon č. 67/2013 Sb., řeší otázku plnění spojených s užíváním bytu (služeb) v ustanovení § 2247 NOZ a to opět s odkazem na jiný právní předpis, pokud jde o způsob rozúčtování cen a úhrady služeb.

Zákon č. 67/2013 Sb., ve znění zákona č. 104/2015 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách”), je chápán jako zákon speciální ve vztahu k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník”).

 
 

Sdílejte článek:

Váš názor na článek (vstup do sekce VĚŘEJNÉ FÓRUM)

 
 
 

Autor: VÝTAHY SERVER | 9.5.2019
Zdroj: Verlag Dashöfer, zakonyprolidi.cz, fulsoft.cz